Actualización sobre las prórrogas legales en contratos de alquiler
La duración del alquiler se pacta libremente entre las partes, pero las prórrogas legales en contratos de alquiler tienen la última palabra.
Prórrogas legales en contratos de alquiler de vivienda habitual
Un elemento esencial en cualquier contrato de alquiler es el plazo de duración del arrendamiento. Al momento de alquilar una vivienda habitual en Barcelona, el propietario y el inquilino pueden pactar libremente la duración del contrato. Sin embargo, la duración real no necesariamente será la acordada entre las partes.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (la LAU) establece dentro de su marco legal un mínimo de condiciones que las partes no pueden pactar libremente, sino que deben someterse a su regulación. Con esto, busca garantizar unos derechos mínimos para el inquilino, y protegerlo de una negociación desigual que pueda ir en contra de sus intereses, y limitar su posibilidad de acceso a la vivienda.
¿Y cómo lo hace?. Dentro de su marco legal, la LAU establece unas prórrogas legales en contratos de alquiler que son obligatorias para el propietario y voluntarias para el inquilino. Por lo tanto, aunque un contrato se firme por un año, el inquilino tendrá la posibilidad de acogerse a estas prórrogas y permanecer por más tiempo en la vivienda.
Debido a esta regulación, el propietario puede terminar comprometiendo su inmueble a un alquiler mucho más largo de lo que hubiese pensado. Por eso, es importante conocer la ley y estar actualizados sobre los derechos y obligaciones que ésta trae consigo.
Sigue leyendo para conocer todas las prórrogas legales en contratos de alquiler de vivienda habitual, y cómo éstas cambian cuando el propietario es una persona física o jurídica (empresa).
Guía para Propietarios de Barcelona
Incluye como evitar los 9 principales errores que se cometen al vender una vivienda y la información sobre el nuevo cálculo de la plusvalía municipal.
PRIMERAS PRÓRROGAS LEGALES: 5 O 7 AÑOS
Independientemente de la duración pactada en el contrato, todo arrendamiento de alquiler de vivienda habitual tendrá una duración mínima que estará determinada por las prórrogas establecidas en la ley. Actualmente, estás son por plazos anuales hasta alcanzar los:
- 5 años si el propietario es una persona física.
- 7 años si el propietario es una persona jurídica.
Esto quiere decir que, si se firma un contrato de alquiler de vivienda habitual por un año, llegado el vencimiento del contrato, el inquilino tiene la libertad de continuar con el arrendamiento por 4 o 6 años más (que sería un total de 5 o 7 años), y bajo las mismas condiciones.
Encontrarás un ejemplo con todas las prórrogas al final.
SEGUNDAS PRÓRROGAS: 3 AÑOS
Una vez transcurridos los primeros 5 o 7 años de contrato, las partes pueden decidir si continuar con el arrendamiento o finalizarlo con el vencimiento de la última prórroga. En este caso, la prórroga no es obligatoria para el propietario, quien podrá decidir libremente si continuar o no con el alquiler.
Si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar el contrato, el arrendamiento se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta llegar a los 3 años. Prorrogado el alquiler, nuevamente será sólo el inquilino quien podrá cancelar el contrato con el preaviso legal establecido.
TERCERAS PRÓRROGAS: TÁCITA RECONDUCCIÓN
La tácita reconducción es una prórroga establecida en el Código Civil. Estipula que si una vez finalizadas todas las prórrogas legales, el inquilino permanece en la vivienda por 15 días sin que el propietario le notifique su decisión de cancelar el alquiler, se entiende que el contrato se prorrogará.
Por lo tanto, la tácita reconducción es el estado de prórroga en el que queda el alquiler. En este momento, la duración del contrato dependerá de la temporalidad de pago de la renta. Esto quiere decir que se prorrogará por los mismos plazos por los que se paga el alquiler.
Por ejemplo: Si la renta del contrato se paga mensualmente, con cada pago se estará prorrogando el alquiler por ese periodo (de la misma forma si se pagaba de forma anual). En la tácita reconducción el contrato se prorrogará siempre que el inquilino pague y mientras que el propietario no requiera la vivienda.
Prórroga legales en contratos de alquiler de vivienda habitual
A tener en cuenta:
- Los alquileres se considerarán de un año cuando no se estipule un plazo de duración en el contrato.
- En el contrato de alquiler se puede pactar una duración de 5/7 años (o incluso más), y en este caso, el arrendamiento no contará con prórrogas forzosas para el propietario. Esto es debido a que en el contrato ya se cumple con el plazo mínimo de duración que establecen las prórrogas.
EJEMPLO CON LAS PRÓRROGAS LEGALES EN CONTRATOS DE ALQUILER
Se firma un contrato de vivienda habitual por un año, con una renta mensual y en este caso el propietario de la vivienda es una persona física.
- 01-06-2019: Se firma un contrato de alquiler con una duración de un año.
- 31-05-2020: “Finalización del contrato” y comienzo de las prórrogas legales. Al ser el propietario una persona física, la prórroga será por plazos anuales hasta alcanzar los 5 años. Esta prórroga será obligatoria para el propietario y opcional para el inquilino.
- 31-05-2024: Termina la prórroga de 5 años y comienza la segunda prórroga por 3 años. Como ninguna de las partes (el propietario también puede cancelar el contrato si lo desea) notificó su voluntad de cancelar el contrato, el alquiler se prorrogó por plazos anuales por un total de 3 años. Una vez comenzada la prórroga, nuevamente será sólo el inquilino quién podrá cancelarla.
- 31-05-2027: Finaliza la prórroga de 3 años y comienza la tácita reconducción. El inquilino decide permanecer en la vivienda (15 días) y seguir pagando la renta mensual establecida en el contrato original, y el propietario no notifica su intención de recuperar la vivienda. Por lo tanto, el alquiler se prórroga mensualmente mientras el inquilino siga pagando el alquiler y el propietario no requiera la propiedad.
MÁS PRÓRROGAS LEGALES EN CONTRATOS DE ALQUILER: EXTRAORDINARIAS
La nueva ley de vivienda también cuenta con dos prórrogas extraordinarias para los contratos de alquiler de larga duración. Una de ellas será para aquellas viviendas que se encuentren en zonas tensionadas (3 años) y la segunda, para aquellas viviendas que sean propiedad de grandes tenedores (1 años).
En julio de 2023, el gobierno no ha extendido la prórroga extraordinaria de 6 meses para los contratos de alquiler, que había implementado como medida de protección al inquilino debido a la crisis sanitaria del COVID-19.
Prórrogas legales en contratos de alquiler de vivienda habitual
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Todos los contratos de arrendamiento cuentan con prórrogas legales?
Sólo estarán sometidos a la LAU, y por lo tanto a las prórrogas legales en contratos de alquiler que establece, los contratos de vivienda habitual de fincas urbanas. Por lo tanto, existen otro tipo de contratos no regulados por la ley y sin prórrogas forzosas.
¿Puede el propietario negarse a la prórroga legal del contrato?
El arrendador podrá renunciar a la prórroga del contrato en caso de necesitar la propiedad como vivienda habitual para él o su familia.
Para hacerlo, deberá cumplir con ciertos requisitos legales. El incumplimiento de estas condiciones puede ser considerado como una falta grave por parte del arrendador y podría dar lugar a responsabilidades y sanciones legales.
¿Se puede aumentar el precio del alquiler durante la prórroga legal?
Durante las prórrogas legales en contratos de alquiler, el precio del arrendamiento puede incrementarse, pero existen limitaciones y condiciones específicas para hacerlo. Como en todo contrato, el precio se podrá actualizar anualmente de acuerdo al Índice de Precios al Consumo (IPC), a los límites establecidos por la nueva ley de vivienda u otro índice oficial que los sustituya.
Para hacerlo, se debe notificar por escrito al inquilino al menos 30 días antes y la actualización deberá figurar en el contrato firmado por las partes.
¿Se puede recuperar la vivienda durante la prórroga legal si el arrendador va a venderla?
Durante la prórroga legal de un contrato de alquiler en Barcelona, el propietario no puede recuperar la vivienda exclusivamente debido a la intención de venderla. El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda.
¿Es necesario firmar un nuevo contrato después de la finalización del contrato o de la prórroga legal?
No es necesario firmar un nuevo contrato de alquiler después de la prórroga legal. Ésta establece que el contrato se prorrogará automáticamente por un periodo determinado si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovarlo.
Durante esta prórroga, el contrato continúa bajo las mismas condiciones y términos que se establecieron originalmente. Por lo tanto, no es necesario firmar un nuevo contrato a menos que ambas partes decidan hacerlo para modificar los términos del alquiler.
Venta de Licencia Turística en Diagonal Mar
Nuestro inmueble más destacado a la venta se encuentra en la zona de Diagonal Mar y se vende con una Licencia Turística Activa. No pierdas esta oportunidad.
Prórrogas legales en contratos de alquiler de vivienda habitual
En conclusión, las prórrogas legales en contratos de alquiler en Barcelona brindan estabilidad tanto a arrendadores como a arrendatarios.
Estas prórrogas automáticas permiten la continuidad del contrato sin necesidad de firmar uno nuevo, siempre y cuando se cumplan los requisitos legales. Sin embargo, es importante entender los derechos y obligaciones de ambas partes durante las prórrogas y estar al tanto de las limitaciones y condiciones establecidas por la ley.
Ante cualquier duda o inconveniente con un contrato de alquiler, siempre es recomendable buscar asesoramiento profesional para encontrar la mejor solución a un posible problema.
En Dama Inmobiliaria estamos aquí para ayudarte. Cualquier duda que tengas, cualquier inquietud que te genere el alquiler o la compraventa de una vivienda, podemos resolverla y asesorarte para que tomes decisiones informadas y acertadas.
No lo dudes, llámanos hoy mismo al 657 742 986 y permítenos brindarte el apoyo que necesitas para encontrar soluciones adaptadas a tus necesidades. No dejes que las dudas te detengan, llámanos ahora.
Puedes DEJAR UN COMENTARIO al final.
Mantente informado para tomar buenas decisiones.
Suscribete a Nuestro Blog Inmobiliario
Artículos Anteriores
Proceso de venta de una vivienda en Barcelona
El arte de vender tu rincón en el paraíso. Conoce el paso a paso del proceso de venta de una vivienda en Barcelona y vende con confianza.
Vender un piso en Barcelona desde el extranjero
Vender un piso desde el extranjero trae consigo muchos desafíos. Te damos 15 consejos para vender con éxito y sin complicaciones en Barcelona.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España (IR...
Todo lo que necesitas saber del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al vender una propiedad en Barcelona.
