Vender una vivienda como propietario no residente en España
Consideraciones fiscales para propietarios no residentes en España que busquen vender su vivienda desde el extranjero.
¿Cuánto paga un propietario no residente en España por la venta de un inmueble?
Si eres propietario de una vivienda en Barcelona y estás contemplando la posibilidad de venderla como no residente, hay un aspecto crucial que no puedes pasar por alto: los impuestos que deberás pagar como no residente en el país.
En este artículo te explicaré no sólo los impuestos que tendrás que pagar al vender una vivienda como no residente en España, sino también, las obligaciones que existen en el país para garantizar este pago (¿sabías que el comprador está OBLIGADO a retener parte de tu dinero?).
No importa si has heredado una casa, adquirido una inversión o simplemente estás buscando cambiar de residencia, como propietario no residente en España, deberás ser conscientes de las complejidades tributarias y regulaciones que rodean la venta de una vivienda en éste país.
La información en este artículo puede marcar una gran diferencia en la venta de tu inmueble, te permitirá tomar decisiones informadas, maximizar tu inversión y sortear eficazmente desafíos y trámites del proceso de venta.
Vender una vivienda nunca es una tarea sencilla, pero la tarea se complica un poco más cuando el vendedor es un ciudadano no residente en el país. Si estás en esta situación, no puedes perderte este artículo.
Guía para Propietarios de Barcelona
Incluye como evitar los 9 principales errores que se cometen al vender una vivienda y la información sobre el nuevo cálculo de la plusvalía municipal.
Vender una vivienda como propietario no residente en España
¿Eres residente fiscal en España?
Al vender tu vivienda en España, es importante conocer cuál es tu situación fiscal en el país, ya que ésta determinará la forma en la que tú, como persona física o jurídica, tributarás la renta ante Hacienda.
- Residentes fiscales en España: tributan por su renta mundial en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) o en el Impuesto de Sociedades (IS).
- No Residentes en España: tanto personas físicas como jurídicas, tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y sólo por la renta obtenida en el territorio español.
Es importante destacar que una persona puede tener un permiso de residencia en España y no por eso ser considerada residente fiscal en el país.
¿Cuándo eres considerado residente fiscal en España?
Según en el Art. 9 de la Ley del IRPF, se considera que una persona tiene su residencia habitual en España, cuando cumple con alguna de las siguientes condiciones:
- La persona permanece más de 183 días (6 meses) del año natural en territorio español.
- Que su núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta, radiquen en España. Por ejemplo: un extranjero que tiene 3 pisos en alquiler en España y no cuenta con otros ingresos en su país.
- Cuando su cónyuge (no separado legalmente) y sus hijos menores de edad que dependen de él/ella, tienen su residencia habitual en España.
- Si hablamos de personas jurídicas, se consideran residentes fiscales cuando la empresa se constituyó conforme a la ley Española o cuando tiene su domicilio social o su sede central en territorio español.
¿Cómo puedes demostrar que eres NO residente fiscal en España?
Una persona no puede ser residente fiscal en dos lugares al mismo tiempo. Si no cumples con ninguna de las condiciones mencionadas en el punto anterior, se considerará que no eres residente fiscal en España.
Para poder demostrarlo tendrás que presentar:
- Certificado de Residencia Fiscal emitido por el país extranjero donde resides. Esta certificación se emite cada año y tiene validez por el año natural.
- Certificación negativa expedida por el Ministerio de Interior (para extranjeros no residentes en España) o de la autoridad consular española en el extranjero (para el español residente en el extranjero).
Vender una vivienda como propietario no residente en España
¿Qué impuestos debe pagar un propietario no residente en España al vender una propiedad?
- Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI)
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
- Impuestos sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o Plusvalía Municipal)
Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto municipal que se paga anualmente por el hecho de tener un inmueble en propiedad en España. Al vender tu inmueble, es importante que tengas presente que el responsable de realizar el pago ANUAL de este impuesto, es la persona propietaria al 1ro de enero de ese año.
A pesar de lo anteriormente expuesto, cada vez son más los casos en los que se llega a un acuerdo con el comprador, para pagar este impuesto de forma proporcional en relación al tiempo que cada uno fue propietario del inmueble en ese año.
Lo ideal es llegar a un acuerdo sobre este tema durante la negociación de compraventa, para que desde el primer momento figure como condición en el contrato de arras y no haya inconvenientes al momento de la firma en notaría.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Los extranjeros que vendan un inmueble en Barcelona y obtengan una ganancia patrimonial por la transacción, deberán tributar el beneficio obtenido por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Este tributo de carácter directo, grava la renta obtenida en territorio español, por persona físicas o jurídicas, no residentes en el país. El propietario vendedor debe calcular su ganancia patrimonial y abonar una tasa impositiva del 19% del importe resultante.
Hay mucho que tener en cuenta sobre este impuesto. Exenciones por reinversión, deducciones, método de cálculo de la ganancia patrimonial y la retención del 3% en la notaría son algunos de ellos. Te explicaré en detalle cada uno de estos puntos en el artículo del miércoles que viene. Suscríbete para no perdértelo.
¿Qué retención se aplica a un propietario no residente en España?
Al momento de la notaría, el comprador tiene la obligación de retener un 3% del precio de la vivienda, para realizar él mismo el ingreso en Hacienda como pago a cuenta del IRNR del vendedor.
Resumen de los pasos para la retención del 3% para el pago de este impuesto (la información completa estará en nuestro próximo artículo):
- Al momento de la notaría, el comprador descontará un 3% del precio de venta y lo retendrá para ingresarlo en Hacienda.
- En un plazo máximo de un mes, el comprador deberá ingresar ese 3% a Hacienda en concepto de pago a cuenta del IRNR, a través del modelo 211.
- Tras la presentación del modelo, el comprador entregará al propietario el comprobante del ingreso, para que el vendedor no residente haga su autoliquidación de IRNR mediante el modelo 210. Para esto, tiene un plazo máximo de 4 meses desde la firma de la compraventa. (3 meses desde la finalización del periodo mensual del comprador para el ingreso del dinero retenido).
- El vendedor deberá calcular su ganancia patrimonial y pagar el 19% del importe resultante. A este importe habrá que descontar el 3% retenido por el comprador e ingresar la diferencia.
- Luego, en caso que corresponda, Haciendo te devolverá la parte sobrante de la cantidad retenida e ingresada por el comprador.
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Vender una vivienda como propietario no residente en España
¿Quién paga la Plusvalía Municipal si el vendedor es no residente?
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos.
Puedes conocer más sobre este impuesto en nuestros artículos: «Tú eliges cuánto pagar de Plusvalía Municipal» y «Solicita al ayuntamiento una estimación de la plusvalía municipal«.
En circunstancias normales, el vendedor de una propiedad es el responsable de pagar la plusvalía municipal. Sin embargo, cuando el propietario del inmueble es no residente en España, ésta obligación se traslada al comprador.
De esta manera, el comprador se convierte en responsable subsidiario para el pago de este impuesto, y el propietario no residente en España, ya no tendrá que declarar y pagar este tributo.
Es importante destacar que aunque el comprador se convierta en responsable de presentar y pagar este impuesto, no necesariamente tiene que utilizar su propio dinero para hacerlo. Según la Ley General Tributaria (LGT), el comprador tiene el derecho de exigir el reembolso de este impuesto al vendedor no residente.
En la mayoría de los casos, para evitar reclamaciones futuras, se aconseja incluir en la escritura de compraventa de la vivienda, una cláusula en la que se específique la forma en que el comprador recuperará el pago de este impuesto. Por ejemplo: reduciendo esta cantidad del precio o realizando una retención.
La inclusión de esta cláusula será un paso esencial para asegurar una transacción sin complicaciones y proteger los intereses de ambas partes involucradas en la compraventa.
Vender una vivienda como propietario no residente en España
Vender una vivienda en Barcelona mientras se reside en el extranjero presenta desafíos que van más allá de las cuestiones logísticas y legales.
Las consideraciones fiscales juegan un papel crucial en este proceso, y comprender cómo afectan a los propietarios no residentes en España, es esencial para evitar sorpresas y maximizar los beneficios de la transacción.
En este artículo, hemos explorado las consideraciones fiscales que un propietario no residente en España debe tener en cuenta al vender su vivienda desde el extranjero.
Si estás en esta situación, te aconsejo buscar asesoramiento profesional para analizar y entender las implicaciones fiscales específicas de tu caso.
Desde Dama Inmobiliaria estaremos encantados de acompañarte en el proceso de venta de tu vivienda. Contáctanos sin compromiso para conocer todo lo que podemos hacer por ti.
¿Conocias las diferencias existentes entre Residentes y NO Residentes fiscales?. Déjanos un comentario al final para saberlo.
Si tienes cualquier duda con respecto a este u otro tema inmobiliario, contáctanos al 657742986. Estaremos encantados de asesorarte en lo que necesites.
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