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Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España (IRNR)

Publicado por Daniela Brusca en 16 de agosto de 2023

fiscalidad, Vender una propiedad en Barcelona

Todo lo que necesitas saber del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al vender una propiedad en Barcelona.

¿Eres no residente en España y tienes una vivienda en Barcelona que estás considerando vender?

Siete palabras (o en resumen 4 letras) que tienes que tener presente durante todo el proceso de venta, o mejor aún, al momento de considerarla: Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Como en toda transacción, la compraventa de un inmueble genera la necesidad de pagar impuestos por los beneficios obtenidos. Si, aún siendo no residente en España.

¿Cuánto debes pagar por la venta de tu vivienda?¿Qué deducciones y exenciones fiscales existen?¿Cómo se calculan las retenciones?¿Cuáles son los plazos y procedimientos para presentar la documentación necesaria ante la Hacienda Española?. En este artículo te damos respuesta a estas preguntas y más.

Estar informado en el ámbito fiscal no siempre es fácil, pero será indispensable para una venta exitosa y sin complicaciones.

Sigue leyendo para conocer en detalle todo lo relacionado al Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

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Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)?

El IRNR es un impuesto que se aplica a personas y empresas que obtienen ingresos en España pero no tienen residencia fiscal en el país.

Existen diversos tipos de ingresos (como alquileres, dividendos y actividades económicas) que un propietario no residente en España puede obtener, y que están sujetos a ser declarados ante Hacienda. No obstante, en esta ocasión, me concentraré en explicar exclusivamente las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble.

Las ganancias o pérdidas patrimoniales se determinan por la diferencia entre el valor del inmueble al momento de la adquisición y la transmisión (a los cuáles se le pueden agregar algunos gastos asociados como veremos más adelante).

Hay muchos supuestos y excepciones en relación a este impuesto, por lo que te recomiendo que solicites asesoramiento fiscal, para poder analizar tu situación particular al momento de vender tu inmueble en Barcelona.

Algunos ejemplos:

Exención: De forma similar a los vendedores residentes, los ciudadanos miembros de la Unión Europea, de Islandia y Noruega, están exentos de tributar por este impuesto, si invierten las ganancias obtenidas en la compra de una nueva vivienda habitual en España.
Pueden existir exenciones parciales o reducciones de cuota en función de lo pactado en los Convenios de Doble Imposición entre España y el país de residencia del propietario vendedor.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

¿Cómo se debe calcular la ganancia o pérdida patrimonial en la venta de un inmueble?

Para calcular si ha habido una ganancia o pérdida patrimonial con la venta de un inmueble, hay que tener en cuenta el precio por el cuál se adquirió la vivienda, el precio por el que se vende y los gastos e impuestos asociados tanto en la compra como en la venta de la propiedad (dejaré un ejemplo al final).

Gastos de adquisición: Se debe sumar el precio del inmueble y los gastos de notaría, gestoría, honorarios inmobiliarios, y los gastos por inversiones o mejoras en la propiedad. Además, se pueden descontar las amortizaciones fiscalmente deducibles en caso de que el inmueble haya estado alquilado.

Gastos de trasmisión: se pueden descontar del precio de venta, los honorarios de la inmobiliaria, el pago de la plusvalía municipal y en caso de haber tenido hipoteca, el pago de su cancelación.

¿Qué porcentaje se debe pagar de IRNR?

Tipo de gravamen: El porcentaje que se deberá aplicar para el pago de este impuesto será del 19%, sin importar la nacionalidad del propietario.

¿Qué deducciones existen para el pago del IRNR?

Deducciones en cuota: Podrás deducir de la ganancia patrimonial obtenida las siguientes .

Donativos, según la Ley del IRPF
Retenciones aplicadas por el comprador del inmueble (a continuación).

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Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España (IRNR)

¿Que retención se aplica a los propietario no residentes?

Retención del 3% para el pago del IRNR.

Al vender tu inmueble siendo no residente en España, tienes que tener en cuenta que, al momento de la notaría, el comprador tiene la obligación de retener un 3% del precio de venta, para el pago de los impuestos que te corresponden como vendedor, quedando esta retención reflejada en la misma escritura.

De esta manera, Hacienda busca garantizar que el propietario no residente cumpla con sus obligaciones tributarias y así evitar la evasión de impuestos por parte del vendedor no residente en el país.

Una vez retenido el dinero, el comprador deberá ingresarlo a Hacienda como pago a cuenta del IRNR, en un plazo no superior a un mes. Luego, deberá entregar el comprobante del ingreso al vendedor y este, en un plazo no superior a los 3 meses, tendrá que declarar su ganancia patrimonial por la venta del inmueble.

Vale la pena destacar que no se realizará ésta retención cuando el vendedor no residente en España presente una certificación de la Agencia Tributaria que acredite que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto sobre Sociedades (IS).

A tener en cuenta: si el inmueble pertenece a varios propietarios, algunos de ellos residentes y otros no residentes, sólo se deberá retener en relación al importe de la compra que corresponda a los propietarios no residentes.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España (IRNR)

Modelo y presentación de la retención del 3% por parte del comprador:

Modelo 211
En un plazo máximo de un mes, el comprador deberá ingresar a Hacienda el 3% retenido, en concepto de pago a cuenta del IRNR, a través del modelo 211.
Tras la presentación del modelo, el comprador entregará al vendedor el comprobante del ingreso, para que el propietario no residente haga su autoliquidación de IRNR.

Modelos de autoliquidación y periodo de devengo y tributación: Para entender conceptos fiscales puedes ver nuestro artículo aquí).

Modelo 210
El plazo de presentación e ingreso del pago de este impuesto será de 3 meses, una vez transcurrido el plazo de 1 mes desde la fecha de transmisión del inmueble (total 4 meses). Esto quiere decir, los 3 meses se empiezan a contar luego del mes que tiene el comprador para hacer el ingreso a Hacienda.
Si el inmueble es propiedad de varias personas, cada una de ellas es un contribuyente independiente que deberá presentar una declaración separada.
Se podrán agrupar en una sola liquidación en aquellos casos donde los copropietarios de la vivienda sean cónyuges.

Ejemplo de un cálculo de ganancias o pérdidas patrimoniales y presentación a Hacienda de un vendedor no residente:

Una persona física con residencia fiscal en Alemania, posee una vivienda adquirida en el año 2008 por 210.000 euros, habiendo pagado 20.000 euros por gastos e impuestos de la compra.

Vende la vivienda en el año 2015, por un valor de 280.000 euros, y unos gastos asociados a la venta (plusvalía municipal y honorarios de inmobiliaria) de 30.000 euros.

El vendedor no tiene pensado comprar una nueva vivienda en territorio español.

Valor de transmisión: 350.000 euros – 30.000 euros (gastos)=320.000 euros.
Valor de adquisición: 210.000 euros + 20.000 euros (gastos)= 230.000 euros.
Ganancia patrimonial obtenida: 320.000-230.000=90.000 euros.
Base imponible: 90.000 euros.
Cuota íntegra (19% de 90.000 euros): 17.100 euros
Retenciones del comprador en la notaría (3%): 10.500 euros.
Resultado de la autoliquidación para ingresar: 17.100-10.500=6.600 euros.

El vendedor deberá pagar a Hacienda en el plazo de 3 meses (ya habiendo pasado un mes desde la venta) un total de 6.600 euros.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes en España (IRNR)

En conclusión, al vender una propiedad en Barcelona, es crucial determinar si eres considerado residente o no en España para cumplir adecuadamente con tus obligaciones fiscales.

Conocer los impuestos aplicables, comprender las retenciones involucradas y presentar la documentación necesaria ante Hacienda son pasos esenciales para una transacción inmobiliaria exitosa.

En este artículo te he brindado información sobre uno de los impuestos que debes pagar como propietario no residente en España. Sin embargo, como muchas veces en temas fiscales, el pago de este impuesto depende de muchos factores.

Si estás considerando vender un inmueble como no residente en España, te recomiendo que busques asesoramiento fiscal para que evalúen tu caso en particular.

Esta información te ayudará a tomar decisiones informadas, a realizar todas las gestiones importantes en el plazo establecido y evitar posibles complicaciones fiscales en el futuro.

Te deseo mucha suerte en la venta de tu vivienda

¿Conocias las diferencias existentes entre Residentes y NO Residentes fiscales?. Déjanos un comentario al final para saberlo.

Si tienes cualquier duda con respecto a este u otro tema inmobiliario, contáctanos al 657742986. Estaremos encantados de asesorarte en lo que necesites.