Reinversión en vivienda habitual: No pagues impuestos de más
Descubre cómo aprovechar la exención por reinversión en vivienda habitual. Ahorra dinero en el pago de impuestos y maximiza los beneficios al vender tu vivienda.

Exención por reinversión en vivienda habitual
Al momento de vender una vivienda en Barcelona estamos sujetos al pago de impuestos por los beneficios obtenidos con la venta del inmueble. Sin embargo, la ley del IRPF contempla algunas exenciones para el pago de este tributo, como es en este caso, la reinversión de las ganancias.
Quedan exentas del pago de este impuesto, las ganancias patrimoniales que se obtengan por la venta de la vivienda habitual, siempre y cuando, el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de tu nueva vivienda habitual.
Esta reinversión del dinero también contempla la rehabilitación o reforma de la que vaya a ser tu vivienda habitual, aunque ésta se realice en un inmueble que ya poseías anteriormente.
A continuación te damos respuesta a las preguntas más frecuentes sobre la reinversión en vivienda habitual, y te explicamos como no caer en incumplimientos y sanciones.
Para entender algunos conceptos básicos (como contribuyente, tributo, sujetos, exención, etc), te recomiendo leer nuestro artículo “Entender Impuestos y Conceptos Fiscales«
Guía para Propietarios de Barcelona
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Exención por reinversión en vivienda habitual en Barcelona
- ¿Qué plazo tengo para reinvertir el dinero obtenido con la venta de mi vivienda habitual?
Esta es una de las preguntas más frecuentes al querer beneficiarse de esta exención.
La reinversión deberá realizarse en los dos años anteriores o posteriores a la fecha de la transmisión. Los pagos pueden realizarse de una vez o sucesivamente dentro de los dos años mencionados.
En el caso de que la venta de la vivienda se haya realizado a plazos o con precio aplazado, la reinversión no se considerará fuera de plazo si supera los dos años, siempre y cuando el importe se reinvierta dentro del período impositivo en que se vayan recibiendo el dinero.
- ¿Qué pasa si mi nueva vivienda habitual es un inmueble que poseo desde hace más de 2 años?
Como vimos anteriormente, el plazo para realizar la reinversión es de dos años anteriores o 2 años posteriores a la fecha de la transmisión. En este caso, no es posible acogerse a la exención por reinversión, ya que hace más de dos años que han comprado la vivienda.
- ¿Qué pasa si no reinvierto el total del dinero recibido con la venta?
Si el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido con la venta, solamente quedará excluido del pago del impuesto, la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.

Exención por reinversión en vivienda habitual en Barcelona
- ¿Qué tengo que hacer para obtener la exención?
Es importante tener presente que la exención no opera automáticamente. El contribuyente tiene que manifestar su voluntad de acogerse a la misma.
Se debe hacer constar en la presentación a hacienda (del ejercicio en que se obtenga la ganancia patrimonial), el importe reinvertido dentro de los dos años anteriores, y el importe que te comprometes a reinvertir en los dos años siguientes a la transmisión.
- ¿Cuándo se considera que es mi vivienda habitual?
A efectos fiscales, una persona tiene que residir en una vivienda por un plazo mínimo y continuado de 3 años, para que ésta sea considerada su vivienda habitual.
Excepciones en nuestro artículo: ¿Cuándo se considera que es tu Vivienda Habitual?
Por otro lado, para que la vivienda adquirida sea considerada la residencia habitual del contribuyente, es necesario que se habite de manera efectiva y permanentemente, en un plazo no mayor a doce meses (a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras).
- ¿Qué pasa si existe una hipoteca contratada en la vivienda transmitida?
Como en cualquier compraventa en la que existe una hipoteca pendiente de pago, al momento de la notaría se saldará el importe pendiente del préstamo hipotecario, y se realizará luego la cancelación en el registro.
En relación a la reinversión del dinero, el importe que se debe reinvertir para obtener la exención, es el resultado del siguiente cálculo:
Valor de venta – pago del préstamo pendiente = cantidad a reinvertir para obtener la exención total.
Ejemplo brindado por la agencia tributaria: Si transmitimos la vivienda por 95.000 euros, y al momento de la venta tenemos una amortización pendiente de 4.000 euros del préstamo hipotecario, la cantidad a reinvertir se calcularía de la siguiente manera: 95.000 – 4.000 = 91.000 euros.
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Exención por reinversión en vivienda habitual en Barcelona
- ¿Qué pasa cuando pido una hipoteca para la compra de mi nueva vivienda?
En un principio, Hacienda permitía aplicar la exención por reinversión sólo sobre la parte del préstamo hipotecario pagado durante los dos años posteriores o anteriores a la venta de su antigua vivienda habitual.
En el 2020, el Tribunal Supremo sentenció que la ley no establece que el importe reinvertido deba sólo entenderse por el importe desembolsado por el contribuyente, sin considerar la financiación ajena. Por lo tanto, el Tribunal fijó que:
“No resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.
Por lo tanto, el dinero obtenido con la venta de tu vivienda anterior, se considerará reinvertido cuando compres un nuevo inmueble para que sea tu vivienda habitual, utilices de forma directa la ganancia obtenida con la venta, o utilices un préstamo hipotecario.
Ten en cuenta que al no cumplir con los plazos establecidos y las condiciones contempladas en ley, dejarás de estar exento al pago del impuesto y por lo tanto, deberás pagar impuestos por la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
Asegúrate de tener un buen asesoramiento al momento de vender tu vivienda.
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