Contrato Temporal de Alquiler: Qué es y por qué NO es para todos
Cada vez son más los propietarios que deciden realizar un contrato temporal de alquiler en Barcelona, debido a su flexibilidad y mayor rentabilidad.
¿Qué es un contrato temporal de alquiler?
Un contrato de alquiler temporal es cuando se alquila una vivienda por un tiempo determinado, en general entre 32 días y 11 meses, debido a una circunstancia que le genera al inquilino la necesidad de una vivienda ocasional.
Los contratos temporales de alquiler en Barcelona están regulados por la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994, en su art. 3, apartado 2, bajo la calificación de “Uso Distinto al de Vivienda”.
Esta calificación se basa en que el inquilino no residirá en la vivienda permanentemente, sino por un tiempo determinado. Por lo tanto, posee su vivienda habitual en otro inmueble.
Al ser considerado “uso distinto a vivienda”, este tipo de contrato queda eximido de algunas normas de la Ley de Vivienda, como puede ser la duración mínima obligatoria, sus prórrogas forzosas y las posibles limitaciones de precio.
Si bien los contratos temporales de alquiler existe desde hace tiempo, es en los últimos años cuando este modelo de arrendamiento se ha popularizado hasta crecer cerca de un 200% en el año 2022.
¿Cuáles son las ventajas de realizar este tipo de contratos?¿Cuando puedo firmar un contrato temporal?¿Qué diferencia hay con un contrato de alquiler turístico?. Resolvemos todas tus dudas a continuación.
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¿Cuándo se puede firmar un contrato temporal de alquiler en Barcelona?
Para poder firmar un contrato de alquiler temporal en Barcelona, debe existir un motivo real por el cual el inquilino precisa la vivienda por un tiempo determinado. La clave de estos contratos es la temporalidad acreditada y justificada.
Algunos motivos pueden ser:
- Salud: viene a someterse o a someter a alguien de su familia a un tratamiento médico.
- Estudios: realizará un master o algún curso específico en la ciudad.
- Trabajo: le han trasladado temporalmente o cuenta con un contrato temporal de trabajo.
- Reformas en la vivienda habitual: residentes que están reformando su vivienda y necesitan un inmueble para vivir temporalmente, hasta que las obras finalicen.
- Vacaciones: se trasladan a pasar una temporada larga de vacaciones (ej: el verano).
- Nómadas digitales: cada vez son más las personas que pueden trabajar desde cualquier parte del mundo. En estos casos, tienen su residencia habitual en otro lado, pero alquilan una vivienda temporal para teletrabajar desde un nuevo destino (hay que poder demostrar la temporarlidad de alguna manera).
Diferencia entre un contrato de alquiler temporal, un contrato de larga duración y un alquiler turístico
- Alquileres turísticos: Los contratos turísticos se realizan a corto plazo. Se pueden alquilar por días y/o semanas, sin superar los 31 días de alquiler. Para realizar este tipo de contratos en Barcelona hace falta contar con una licencia turística.
- Contratos de larga duración: Teniendo en cuenta las prórrogas forzosas, un contrato de larga duración se firma por 5 años (si el propietario es una persona física) o por 7 años (si el propietario es una persona jurídica.
- Contratos temporales: Los contratos temporales cuentan con un plazo medio. En general, se puede alquilar por un mínimo de 32 días (para no ser considerado turístico) y un “máximo” de 11 meses. Sin embargo, este plazo se puede superar dependiendo del motivo por el que el inquilino alquila la vivienda. Por ejemplo: si cuenta con un contrato de trabajo temporal de 18 meses.
¿Conviene firmar un contrato de larga duración o un contrato temporal?
No existe una respuesta correcta para esta pregunta. La elección del tipo de contrato dependerá del propietario y su situación. El portal Idealista detalla en un artículo las ventajas y desventajas de este tipo de contrato.
Ventajas:
- Disponibilidad de la vivienda: El propietario no se compromete a alquilar la vivienda por 5-7 años. Puede elegir por cuánto tiempo alquilarla y disponer de ella “cuando quiera”.
- Ofrece mayor rentabilidad: el propietario es libre de fijar un precio en función de la oferta y demanda (según temporadas). Ej: en las Comunidades de Lujo de Diagonal Mar se puede alquilar a un precio durante el invierno y aumentarlo durante la temporada de verano.
- Rentas más elevadas: Los inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler superior debido a la flexibilidad que les supone este tipo de contratos.
- Evita el actual tope del 2% de actualización de las rentas y las posibles futuras limitaciones.
- Zonas de playa: durante el verano, algunos propietarios deciden alquilar sus viviendas costeras para obtener un ingreso extra por la temporada y luego, vuelven a habitarla cuando esta finaliza.
Sin embargo, no todo lo que brilla es oro, y el realizar contratos de alquiler temporales puede también significar una mayor inversión de dinero y de tiempo por parte del propietario.
Desventajas:
- Preparación de la vivienda: hay que adecuar la vivienda cada vez que un inquilino se marcha.
- Mayor rotación de inquilinos: al ser alquileres a medio plazo, hay que buscar constantemente nuevos inquilinos.
- Ingresos variables: no se cuenta con un ingreso fijo mensual (seguro y conocido) a largo plazo como en un contrato de alquiler de larga duración.
- Demanda específica: Hay que encontrar a inquilinos que puedan demostrar causa de temporalidad.
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Características de un contrato temporal de alquiler
- Contrato: Se debe dejar constancia de que el inmueble no puede ser la vivienda habitual ni permanente del inquilino. Se debe especificar fecha de entrada y de finalización del contrato, y se debe indicar el motivo para la estancia temporal, adjuntando justificante.
- Gastos y servicios: Si bien los gastos de comunidad y de IBI son abonados por el propietario, los gastos de los servicios se pueden acordar entre las partes.
- Fianzas: En los contratos “para uso distintos a vivienda” la fianza deberá ser de dos mensualidades.
- Prórrogas: En este tipo de contratos no existen prórrogas forzosas. No obstante, es posible pactar posibles prórrogas en caso de que sean necesarias. No siempre es fácil determinar el plazo exacto por el cual el inquilino necesitará la vivienda (ej: obras que se retrasan o tratamientos médicos que se alargan).
- Licencia: Para realizar contratos temporales no es necesario contar con una licencia (como sí lo es para realizar alquileres turísticos).
- Muebles: En general, debido a su temporalidad, este tipo de alquiler requiere que se arriende la vivienda amueblada y con electrodomésticos.
¿Es posible empadronarse en un piso de alquiler temporal?.
Dependiendo de la causa de temporalidad y de la duración del contrato, el inquilino puede solicitar el empadronamiento durante los meses que se aloje en la vivienda. Sin embargo, es posible que tenga que hacer renovaciones de su padrón.
¿El inquilino puede dejar la vivienda antes de que finalice el contrato?
En general, el inquilino está obligado a respetar la duración del contrato. Sin embargo, si las partes acuerdan un plazo mínimo de estancia o una penalización por dejar la vivienda antes, se respetará siempre lo que se establezca en el contrato de alquiler firmado.
Problemas con los contratos temporales en Barcelona
Problemas relacionados con los contratos temporales:
- La no renovación de contratos de larga duración, con el objetivo de luego alquilar las viviendas temporalmente.
- Aumento de precios: Debido a la disminución de la oferta, y el aumento de la demanda de viviendas habituales.
- Contratos de larga duración encubiertos: Estos son casos en los que el propietario sabe que el inmueble será la vivienda habitual de los inquilinos y, pese a ellos, sólo brinda la posibilidad de firmar contratos por 11 meses renovables, vulnerando de esta manera la ley y los derechos de los ciudadanos.
¿Que opinión tienes sobre los contratos temporales?¿Deberían estar regulados? o por el contrario ¿responden a la necesidad de menos regulación en los contratos de larga duración?. Déjanos un comentario al final para saberlo.
Si tienes cualquier duda con respecto a este u otro tema inmobiliario, contáctanos al 657742986. Estaremos encantados de asesorarte en lo que necesites.
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